Obiteljski smještaj – business ili potpora obiteljskom standardu?

Kada kod nas u Hrvatskoj nešto krene dobro, javlja se tako zvani „copy- paste“ sindrom. Bez puno razmišljanja „poduzetnici“ kreću u zaduživanja i organizaciju iste ponude koja se je...

Kada kod nas u Hrvatskoj nešto krene dobro, javlja se tako zvani „copy- paste“ sindrom.

Bez puno razmišljanja „poduzetnici“ kreću u zaduživanja i organizaciju iste ponude koja se je pokazala traženom. Nakon nekog vremena , tržište se zasiti a cijene počnu padati zbog „preotimanja“ gostiju, odnosno zbog veće ponude od potražnje. Slobodno poduzetništvo nije poduzetništvo ako nije inovativno, to se (pre)često zaboravlja ali treba pošteno priznati i da se još uvijek poduzetnici – početnici nemaju gdje obratiti kako bi dobili cjelovitu informaciju o onome što ih čeka pri poduzetničkom poduhvatu.

Ovom ćemo prilikom pokušati „baciti bubu u uho“ svima koji razmišljaju o investicijama u turističke smještajne kapacitete, apartmane ili kuće za odmor. Izvorno, ova vrsta smještaja nastala je ustupanjem djela smještajnog kapaciteta postojećih i nadograđenih obiteljskih kuća, no ubrzo se na valu „nekretninskog booma“ počinju graditi i tako zvane „apartmanuše“, apartmanske kuće namijenjene „iznajmljivanju“ , kao i kuće za odmor u kojima vlasnici ne žive već ih isključivo „rentaju“. Takvom pristupu u znatnoj mjeri pridonose i posrednici koji trebaju nove objekte i kojima veća ponuda znači postizanje (za njih ) bolje cijene.

Naravno, svaki novi objekt se sve bolje i luksuznije oprema kako bi se lakše „prodao“. U svemu tome, onaj temeljni dio, dobre i realne kalkulacije cijele investicije, najčešće izostaje.

Što govore brojke ?

Dat ćemo prikaz u eurima radi lakšeg praćenja.

Prosječan stan u izgradnji stoji oko 1.000 eura po m2 , apartman za 4 osobe, s dvije spavaće sobe ima prosječno 70m2. Za potpuno opremanje takvog apartmana potrebno je utrošiti dodatnih 500 eura po m2. Potpuno završena „četvorka“ (4+2), stoji 100.000 eura. Prosječan godišnji prinos na uloženi novac u izgradnju i opremanje takvog apartmana kreće se između 5 i 6,5 % od investicije godišnje. Dakle apartman 4+2 , može prosječno „zaraditi“ 6.500 Eura godišnje. Ako ste se za iznos cjelokupne investicije kreditno zadužili po kamatnoj stopi većoj od 3%, imate velike izglede naći se u problemima. Naime 6.500 eura ili 6,5% prinosa je bruto prinos bez odbitka troškova poslovanja.

U troškove poslovanja treba uračunati potrošnju električne energije i vode, plaćanje ostalih komunalnih usluga, plaćanje posredničkih usluga, troškove marketinga, tekućeg održavanja i upravljanja nekretninom. Kako god okrenete, taj vam se trošak kreće od 1.000 do 2.000 eura . Ono što ostane to je neto prihod iz kojega plaćate kreditnu ratu i svoje životne potrebe. U najboljem slučaju vama ostaje 3.000 eura godišnje što nije malo, ali nije ni neki „business“.

Ako se odlučite sagraditi kuću, ona će sigurno koštati više, ne računajući cijenu zemljišta. Kuća za 6 osoba po današnjim standardima i svom pripadajućom opremom u kući i oko kuće teško može proći ispod 200.000 Eura. Stopa prinosa na ulaganje opet je ista, dakle 5 do 6,5% godišnje. To bi za skromnije opremljenu kuću na prosječnoj lokaciji iznosilo 13.000 eura.

Ovdje su i troškovi veći pa možemo govoriti o neto prihodu od 10.000 eura. Kada otplatite kreditnu ratu, morat ćete se zadovoljiti s nešto većim „džeparcem“ nego kod apartmana. Naravno ima objekata koji postižu i tri puta veći prihod uz nešto veće troškove poslovanja i nešto viša ulaganja ali kada zbrojite sve što ste uložili prihod opet ne prelazi stopu od 6,5% godišnje.

Kako onda i zašto ljudi ulažu ?

U ovakvu vrstu smještaja – apartmane i kuće za odmor isplati se uložiti ušteđevinu koja će na računu banke skupiti neznatan prinos od kamate, a nije više čudno u nekim zemljama da donosi i negativnu kamatu – plaćate za čuvanje novca. Investicija može biti isplativa i ako je omjer vlastitih sredstava i kreditnih sredstava u korist vlastitih ili do omjera 50:50.

Ima smisla ulagati beskamatna sredstva, sredstva s kamatom do 2% i naravno, bespovratna sredstva oko kojih se je stvorio mit, ali u većini slučajeva će na tome i ostati. Investiranju novca nepoznatog porijekla , špekulativnog kapitala i slično nešto je sasvim drugo što, nerijetko, stvara krivi dojam isplativosti ulaganja.
Sobe, apartmani i kuće za odmor spadaju u dugoročna, generacijska ulaganja.
Obiteljsko mikro poduzetništvo u turizmu, obiteljski smještaj, oslanja se na obiteljsku tradiciju i generacijski kontinuitet poduzetništva. Naslijeđeno zemljište, kuće, stanovi prelaze na upravljanje s generacije na generaciju, nadograđuju se, oplemenjuju i na takav način doprinose obiteljskoj ekonomiji.

Takav model može kroz nekoliko generacija stvoriti visoku novu vrijednost koja će se materijalizirati u obliku malog obiteljskog hotela, pansiona, luksuznog ili „boutique hotela“, a onda možda i u brand, lanac hotela , kao što je to slučaj na primjer s Hilton hotelima. Općenito je turizam niskoakumulativna djelatnost i može biti unosan posao s brzim povratom samo ako je u pitanju lako stečen novac za investicije ili lako stečena, poklonjena , naslijeđena nekretnina koju se uz dodatno manje ulaganje može brzo privesti funkciji.

S druge strane obiteljsko mikro poduzetništvo u turizmu veže ljude uz nekretninu, uz mjesto, uključuje sve članove obitelji u posao, pruža dodatne izvore financiranja troškova života, pomaže ostanku i opstanku ljudi na ruralnom području odnosno na području s niskom razinom drugih gospodarskih aktivnosti. Takav oblik mikro poduzetništva u kombinaciji s malom poljoprivrednom proizvodnjom može biti, već i je, najbolji model za očuvanje pozitivne demografske situacije u Hrvatskoj.

Nedo Pinezić, Predsjednik Zajednice obiteljskog turizma HGK

Foto: Bookin.com / Stellar House Višnjan

Vijesti: