Za nekretninski balon nije kriv turizam. Turizam je rješenje, a ne problem

Turizam (ni)je kriv za rast cijena nekretnina

U posljednje vrijeme se učestalo u javnost plasiraju informacije kako je za porast cijena nekretnina u većim gradovima i nestašicu stanova za najam kriv – turizam.

Lakovjerno se možemo uhvatiti na ovaj "mamac" ako slijedimo medijske vijesti koje s jedne strane govore o porastu turističke potražnje za apartmanima a s druge strane o rastu cijena nekretnina.

Iz ovih šturih informacija dalo bi se zaključiti da je turistička potražnja kriva za rast cijena nekretnina kao i za rast prometa nekretninama.

Ipak, kad se malo šire i detaljnije potraže informacije, stvarnost postaje sasvim drukčija iako ne i ljepša.

"Domovinske investicije"

U tradicionalno emigrantskim zemljama Zapadnog Balkana ali i šireg prostora na Mediteranu, najčešći kupca nekretnina su upravo ekonomski emigranti s dužim stažom u razvijenim zemljama. Stanovi se kupuju na mediteranskoj obali i otocima kao i u velikim gradovima zbog provjerenog modela čuvanja vrijednosti novca ali i sigurnog prinosa na uloženi novac.

Tako dolazimo do zanimljivih podataka. Na primjer prema dobro obaviještenim izvorima u Skoplju se godišnje gradi stambenih jedinica za čak 13.000 ljudi iako je realna potreba za stanovima na godišnjoj razini od 7.500 novih stanara. Ovaj "višak" stanova ostaje prazan. Tek se manji dio iznajmljuje turistima a podstanarima još manji. Slično je i u drugim glavnim gradovima Zapadnog Balkana ali i u Hrvatskoj u većim gradovima.

Dezinformacijama protiv turizma

Nedavno je objavljena vijest da Zagreb ima čak 50.000 praznih stanova. Nedugo prije objave ove vijesti u javnosti su se pojavile optužbe po kojima je rast turističke potražnje za smještajem u domaćinstvu/ stanovima krivac za nedostatak stanova na tržištu nekretnina, osobito u segmentu podstanarstva. Tada je konstatirano da nema praznih stanova jer se svi takvi iznajmljuju turistima.

Slično se moglo čitati u našim medijima o stanju u Portugalu. Nagli obrat Portugala nakon privlačenja digitalnih nomada govori o popriličnom lutanju u lociranju izvora stanarskog problema i o izostanku prave, održive strategije. Odjednom digitalni nomadi više nisu dobro došli u Portugal jer navodno podižu cijenu nekretnina i utječu na manjak stanova na tržištu, osobito u segmentu stanodavca.

Nekretninski balon

Nekretninski balon nastaje na sasvim drugi način. Već opisani trend dugoročnog ulaganja ušteđenog novca u nekretnine na atraktivnim područjima prouzročen je konstantnim rastom cijena nekretnina. Cijene rastu iz nekoliko razloga. U kriznim vremenima vrijednost novca se čuva u nekretninama. U inflaciji novac zadržava vrijednost u nekretninama. Nekretnine možete koristiti, iznajmljivati i uvijek prodati po istoj ili višoj cijeni. "Domovinske investicije" u svim prije navedenim zemljama privlače kupce nekretnina prema svojoj rodnoj zemlji gdje kupuju – da imaju. Te nekretnine ne iznajmljuju podstanarima iz straha da ne dođe do dugih i kompliciranih sporova s podstanarima zbog dugovanja.

U svim ovim zapadnobalkanskim i zemljama na Mediteranu zakonska i pravosudna rješenja baš i nisu najefikasnija u zaštiti privatne imovine od zlorabljenja. 

U turističke svrhe se iznajmljuje tek manji dio onih nekretnina koje su povjerene na upravljanje tvrtkama ili rodbini od povjerenja. Slično se ponašaju i banke koje imaju veliki nekretninski portfelj u stanovima a ništa bolja nije ni država. Dakle velik broj novoizgrađenih stanova je – prazan. Kako potražnja i dalje raste iznad ponude (jer je velik broj stanova "zamrznut"), cijene nekretnina i dalje rastu.

Pranje novca

Rast cijena ohrabruje nove investitore, nove kupce nekretnina i stvara nove prazne stanove. Gradnja stanova je jedan od najboljih načina "pranja" novca, to je poznata činjenica već desetljećima. Kod nas u Rijeci se još danas prepričava "štorija" o prvom riječkom neboderu koji je navodno izgrađen Al Caponeovim novcem. Kad se neevidentirani novac ulaže u gradnju nekretnina on dolazi obično preko neke banke ili investicijskog fonda i to iz neke ugledne zemlje.  Česte su i transakcije u gotovom novcu. To je osobito došlo do izražaja kod promjene valute, hrvatske kune u euro. Tek povremene "provale sustava" donose na površinu tragove novca.  

Rat u Ukrajini

Dodatan pritisak na rast cijena nekretnina, po kojima je Beograd postao rekorder u regiji,  stvara rat u Ukrajini. Zbog rata su deseci tisuća izbjeglih Ukrajinaca i Rusa svoje utočište pronašli u gradovima Zapadnog Balkana i u Hrvatskoj ali najveći broj njih, pronašlo je svoje novo stambeno i poslovne okruženje u Beogradu. Tako nagli pritisak na kupovinu nekretnina od strane financijski dobro stojećih novih kupaca dodatno je pokrenuo rast cijena nekretnina.

Prodaja nekretnina ili najam

Nema dileme da je prodaja nekretnina jedini ozbiljan posao s nekretninama. Tu se okreće veliki novac. Za onu vrijednost koja se ostvari jednom kupoprodajnom transakcijom trebalo bi iznajmljivati nekretninu u prosjeku 20 i više godina. Neusporediv je prinos prodaje i najma jer je nekretnina dugoročno i trošak, pogotovo ako se iznajmljuje. 

Depopulacija ruralnih krajeva

Snažan trend depopulacije ruralnih krajeva i odljev stanovništva prema regionalnim urbanim centrima dodatna je "kap ulja na vatru" "nekretninskog booma" u urbanim centrima. Policentričan razvoj i uvođenje svih životno važnih društvenih sadržaja u moderno selo na ruralnom području trebali bi biti odgovor na ovakvo stanje koje prijeti "pucanjem balona".

Turizam je rješenje a ne problem

Razvojem obiteljskog turizma na ruralnim područjima može se usporiti, zaustaviti, na koncu i preokrenuti trend depopulacije ruralnih krajeva. Recepti su poznati iz alpskog područja razvijenih zemalja Europske unije.

Što se pak velikih gradova tiče i bujajuće izgradnje stanova koji će ostati prazni, možda mogu razmisliti o poreznim škarama kod takvih investicija?

Veći porez za prazan stan a manji za pun, pa makar i turistima, bilo bi stimulativno rješenje. Zauzeti stan donosi višestruku korist jedinici lokalne samouprave ali i cijeloj zajednici. Možda bi se od "ovog kraja trebalo početi raspetljavati klupko"?  Prije nepromišljenih izjava i površnih primjedbi  treba dobro "uroniti" u problem i shvtiti što se zapravo događa.

Nedo Pinezić, www.nedopinezic.com