Marko Pažanin, Croatia Sotheby’s International Realty: Na globalnoj sceni Hrvatska još nije prepoznata kao luksuzno odredište

Turizam je mnogo više od samog brojanja noćenja, te vertikalno i horizontalno veže razne industrije, a sami time i direktno utječe i na razvoj turističkih destinacija.  Jedna od industrija...

Turizam je mnogo više od samog brojanja noćenja, te vertikalno i horizontalno veže razne industrije, a sami time i direktno utječe i na razvoj turističkih destinacija. 

Jedna od industrija koja je u zadnjih par godina doživljava pravi procvat je svakako potražnja za luksuznim nekretninama u Hrvatskoj. Ne samo zbog godišnjeg odmora, nego kao destinacija koja je pogodna za duži boravak, kako zbog svoje klime, turističkog razvoja, načina i kulture življenja, sigurnosti tako i zbog dobre povezanosti s cijelom Europom. 

A da je tome tako govore i službene statistike, te je tako prema analizi tvrtke Sotheby’s International Realty Croatia potražnja za luksuznim nekretninama u Hrvatskoj tijekom 2018. godine porasla je za čak 25 do 30 posto, a njihove cijene za 10 do 15 posto. 

Apsolutno najveći interes vlada za vilama u prvom redu do mora te kućama i ekskluzivnim stanovima u centrima gradova poput Splita i Dubrovnika., a kupci su u pravilu stranci.

U razgovoru s partnerom i direktorom u tvrtki Croatia Sotheby’s International Realty, Markom Pažaninom, pokušao sam malo zagrebati ispod površine i vidjeti kako se tržište razvija, koje su naše prednosti i mane te što kupci luksuznih nekretnina očekuju i traže na našem tržištu nekretnina. 

Marko Pažanin, Croatia Sotheby’s International Realty:

Lokacija, lokacija, lokacija – jedno je od glavnih pravila u poslovanju nekretnina. No, je li Hrvatska kao jedna od top europskih turističkih destinacija tražena kao atraktivna destinacija na tržištu luksuznih nekretnina? 

Odgovor je pitanje je kako ipak nismo, barem ne dovoljno. Kako ističe Pažanin, Hrvatska se još uvijek nije isprofilirala kao tržište luksuznih nekretnina i jako se malo radi tome.“Unotač svemu imamo zapažen interes stranih investitora i kupaca za luksuznim objektima. Mi možemo reći da je potražnja za našim tržištem u 2018. godini porasla za 25% u odnosu na 2017. godinu, a broj upita za nekretnine unutar portfelja Croatia Sotheby’s International Realty porastao je za 30%. Da bi se ti upiti pretvorili u realizaciju dakako trebamo više vrhunskih nekretnina. Nažalost, situacija na našem tržištu je takva da nam takvih nekretnina manjka. Upravo kako ste i sami napisali – lokacija, lokacija, lokacija! Nije dovoljno imati vrhunsku nekretninu na “lošijoj” lokaciji jer ono što naši klijenti traže je iskustvo koje nemaju u svojoj zemlji, a to je prvi red uz more!“ ističe Pažanin.

Dakle lokacija je i dalje jedan od prvih motiva za kupnju, što je i logično, no prema riječima Pažanina, postoji i potražnja za objektima za renovaciju. “Najviše su tražene gotove luksuzne vile u prvom redu uz more te parcele zemljišta također u prvom redu uz more. Pored ovoga valja istaknuti i potražnju za objektima za renovaciju, na istim lokacijama. Uvijek atraktivna područja su otoci, posebice Hvar i Brač, potom Split, Dubrovnik i Opatija. Istra je jako poželjna regija i tamo također imamo veliki izbor nekretnina kao i na području Kvarnera koje smatram iznimno atraktivnim.  Ondje se nalazi Vila Castello koju smo 2017. godine prodali za rekordan iznos od 8.115.000 €. “ govori Pažanin te naglašava kako je cjelokupno područje Istre i Kvarnera zanimljivo zbog duge tradicije turizma.

Kao logičan nastavak raspetljavanja cijelog tržišta luksusnih nekretnina u Hrvatskoj, postavlja se pitanje pratimo li svjetske standarde i zahtjeve tržišta? Jesmo li konkurentni?  Koja je percepcija brenda Hrvatske u segmentu luksuznih nekretnina? 

Foto: Croatia Sotheby’s International Realty

S jedne strane imamo atraktivne lokacije, ali i segment bez kojeg je cijeli posao nemoguć i koji je izrazito važan, a to je zaokružena priča tj. stručna potpora od kvalitetnih arhitektonskih ureda, dizajnera, kao i građevinski sektor koji prati sve zahtjeve i u stanju je realizirati sve zamisliti investitora. 

Naša zemlja prati sve svjetske trendove kada su u pitanju nekretnine. Imamo iznimno kvalitetne arhitektonske urede i dizajnere interijera koji znaju napraviti impozantnu nekretninu i stvoriti od nje priču. Upravo se to traži – nekretnina koja donosi jedan novi doživljaj! Što se tiče nas kao brenda i mi također idemo ukorak s inovacijama i trendovima pa tako koristimo virtual staging te virtual reality kao dodatne mogućnosti pregleda nekretnina. Zahtjevi klijenata se razlikuju od zemlje do zemlje i od osobe do osobe. Svima je zajedničko da traže vrhunsku nekretninu na izuzetnoj lokaciji, bilo da se radi o vili ili apartmanu/penthouseu. “ govori Pažanin, a njegova previđanja za 2019. godinu su pozitivna.

Dapače, sve je više upita stranih klijenata za kupnjom luksuznih nekretnina u Hrvatskoj, no upozorava na pitanje cijena koje su po njegovom mišljenu ipak ne bi trebale rasti. “U 2019. godini će se, prema mom mišljenju, nastaviti trend rasta interesa i upita stranih klijenata. Imamo još uvijek nepoznate i neistražene lokacije koje su jedinstvene u ovom dijelu Europe. Cijene su u porastu i nastavit će rasti, što nije baš dobro jer su već sada dosta visoke.

Kako je u uvodu istaknuo Pažanin, da se Hrvatska se još uvijek nije isprofilirala kao tržište luksuznih nekretnina i da se jako malo radi tome, a kao i u svakom poslovanju važan je fokus te znati što želimo. Tu je pitanje brenda, pozicioniranja kao i dugoročne vizije koji profil kupaca želimo privući. A ako znamo da se uz turizam veže puno drugih industrija ( potencijal otvaranja poslovne suradnje kroz druge industrije ) trebalo bi nam biti važno da znamo koji profil kupaca želimo privući, te se sukladno tome tako i pozicionirati. 

Foto: Croatia Sotheby’s International Realty

Prema analizi Croatia Sotheby’s International Realty najviše interesa za kupnjom nekretnina u Hrvatskoj dolazi s istočne i zapadne Europe, a raste interes i sa Skandinavskog tržišta.“Razlike u potražnji su najčešće u kvaliteti nekretnina: Rusi i Kinezi žele da nekretnina pršti standardima, a Europljani preferiraju čak i lošije, ali su sami voljni rekonstruirati nekretnine prema svojim željama. Nije za zanemariti da kod kupnje vila zadnju riječ imaju supruge tako da tu nema nekog jasnog “uzorka” koji se mogao primijetiti osim vlastitog ukusa.Najaktivnija tržišta istočne Europe su Češka i Slovačka, zapadne Europe Austrija i Njemačka a sve više upita dobivamo iz Skandinavskih zemalja. Što se tiče ostalih tržišta, imamo upite iz zemalja Dalekog istoka: Kine, Indije i Saudijske Arabije.” istaknuo je Pažanin.

Ako se pitate što je potrebno da bi vaša nekretnina postala dijelom Croatia Sotheby’s International Realty ponude, odogovor nije a priori u cijeni nekretnine.

Nekretnine koje Croatia Sotheby’s International Realty ima u svom portfelju su prvenstveno jedinstvene i luksuzne, a zanimljivo pod luksuzom ne smatraju cjenovni razred, nego cjelokupni doživljaj. Upravo kao jedan od problema Pažanin ističe kako često nekretnine budu precijenjene. “Sve nekretnine posjeduju ispravnu dokumentaciju i sve elemente koje smatramo da su zanimljivi našim klijentima. Proces je doista jednostavan i počinje s razgovorom nakon kojeg odvjetnički tim pregledava svu dokumentaciju. Nakon potvrde ispravnosti iste  nekretninu uvrštavamo u našu ponudu i stranice.

Velika nam je prednost što je Sotheby’s Int. Realty brend prepoznat u cijelom svijetu i imamo mnogo kvalitetnih medijskih partnera koji daju određenu sigurnost da će se nekretnina prezentirati točno onim ljudima kojima treba.

Svi naši klijenti prodavači mogu biti sigurni u visoku razinu profesionalnosti, privatnosti, kvalitetne i pravovremene savjete te potpuno vođenje prodaje. Često se zna dogoditi da vile budu precijenjene, a to kupac osjeti. Ne možemo ni mi prodati nekretninu za nerealnu cijenu. U tom slučaju gotovo uvijek uspijemo naći dogovor s vlasnicima objekata to jest dobiti najbolju ponudu za obje strane.”

Foto: Pexels.com

Kada pričamo o administraciji u Hrvatskoj, pogotovo u nabavljanju razno raznih dozvola, svima pada mrak na oči, a kamoli stranim investitorima koji dolaze s relativno sređenih tržišta.

Često razni investitori i odustaju od investicije upravo zbog tog razloga. A to potvrđuje i Pažanin, koji ističe kako mnoge investitore odbija spora birokracija i generalno nepovoljna investicijska klima.“Mnoge investitore odbija spora birokracija i generalno nepovoljna investicijska klima, stoga je nužno analizirati i otkloniti faktore koji usporavaju privlačenje stranih investicija. Uz to, među glavnim izazovima je svakako i produljenje turističke sezone odnosno sustavno poticanje razvoja turističkih proizvoda koji omogućuju cjelogodišnji turistički promet. Hrvatska ima veliki potencijal da osigura odličnu poziciju na luksuznom tržištu, a ono što nam kao destinaciji još uvijek nedostaje je ulazak poznatih hotelskih brendova na naše tržište koji će doprinijeti prepoznatljivosti Hrvatske na globalnom turističkom tržištu, ali i privlačenju većih individualnih investicija.” 

Iako se godinama govori o interesu globalnih turističkih brendova u Hrvatsku, i dalje sve ide sporo i bez velikog dolaska globalnih brendova u Hrvatsku. Prema dostavljenim podacima Ministarstva turizma u 2019. godini u hrvatskom turizmu uložit će se oko milijardu i 50 milijuna eura, dok su investicije u 2018. godini iznosile 940 milijuna eura. Pri tome će tvrtke investirati oko 626 milijuna eura u svoje turističke projekte, a najavljene investicije u privatnom sektoru uključuju ulaganja u hotele, kampove, nautiku i ostale vrste smještajnih objekata, sadržaje i atrakcije.

Tako je dolazak luksuznog resorta poznatog hotelskog lanca Four Seasons u uvali Briženica nadomak Starom Gradu na otoku Hvaru dočekan kao pravi signal ili Break-even za druge investitore tj. globalne hotelske lance. No opet cijeli projekt je zapeo na administraciji, te iako je bilo planirano otvorenje u 2019. Godini, i dalje sve stoji te građevinski radovi nisu još niti počeli. 

Croatia Sotheby’s International Realty

No, vratimo se na luksuzno tržište nekretnina i na luksuzni turizam. Pitanje koje mi se vrti po glavi je: Jesmo li globalnoj sceni prepoznati kao luksuzno odredište?

Često u Hrvatskoj znamo koristiti pojam luksuzni turizam, a da nismo ni svjesni što to znači. Lokacija, sunce i more koliko god da su atraktivni nisu sami po sebi dovoljni da pričamo o luksuznom turizmu. Važno je da ponuda i sadržaj cijele turističke destinacije bude na toj razini (od vrhunskih dućana, sadržaja, usluge … ).

Hoteli i restorani prate razinu usluge, ali destinacije nažalost ne. U HR nažalost još nemamo pravu destinaciju luksuznog turizma, jedini na tom tragu su Dubrovnik i Hvar. 

Trendovi koji su zapaženi na tržištu nekretnina kada govorimo o prodaji zapravo se preslikavaju i na turistički sektor tako da ne možemo reći da je luksuzni turizam među prvim asocijacijama koje se vezuju uz Hrvatsku. Na globalnoj sceni Hrvatska nije prepoznata kao luksuzno odredište iako postoje izolirane sredine koje su na tom tragu i prate svjetske turističke trendove na svim poljima. Od razine smještaja i usluge do gastronomske scene i kompletne turističke ponude te infrastrukture. U takvim destinacijama u pravilu ima i više nekretnina koje nude prvoklasni luksuz, od kvalitete smještaja i usluge do atraktivnog dizajna i vrhunskog uređenja, a kako ih nema previše na tržištu, postižu i znatno veće cijene najma. Razvoju turističke destinacije potrebno je sveobuhvatno pristupiti i definirati dugoročnu strategiju koja će omogućiti konkurentnost Hrvatske na globalnom tržištu te osigurati originalan i prepoznatljiv turistički proizvod koji će biti usklađen s potrebama tržišta.” odgovora Pažanin na pitanje o percepciji Hrvatske kao luksuzne destinacije te dodaje kako  čuvene prirodne ljepote i kulturno-povijesna bogatstva Hrvatske nisu sama po sebi dovoljna za kreiranje turističkog identiteta destinacije, a opet na kojem se jako malo radi.

Kada govorim o luksuznom turizmu, uvijek postavim pitanje: Možemo li gostu osigurati prijevoz po našoj obali helikopterom? Ili od zračne luke do hotela? Tada nastane muk i tišina i pitanje kako to mislim. Da, to je standardna usluga, ako pričamo o luksuznom turizmu i moramo voditi računa o globalnom pojmu luksuznog turizma. 

Hvar / Foto: Pixabay.com

Marko Pažanin: Svi pokazatelji ukazuju na to da je doba masovnog turizma iza nas te da današnji turisti traže iskustvo

Goste koji traže luksuz ne možemo impresionirati luksuzom, jer su proputovali već cijeli svijet i top luksuzne destinacije, te se luksuz podrazumijeva tj. razina smještaja i usluge na visokom nivou, no možemo li svoju nišu naći u autentičnosti, kulturi, gastronomiji i kroz razvoj posebnih sadržaja? Pažanin smatra kako je upravo to segment na kojem moramo graditi naš put ka luksuznoj destinaciji. 

Kao što ste i sami napomenuli, za kreiranje originalnog turističkog proizvoda i jedinstvenog imidža Hrvatske kao destinacije ključno je razvijati posebne sadržaje s obzirom da su današnji putnici sve kritičniji, a zahvaljujući općoj globalizaciji tržišta bolje su informirani i uspoređuju Hrvatsku sa sličnim destinacijama. Stoga je bitno ponuditi im nešto autentično i diferencirati turističku ponudu u odnosu na druge sredozemne zemlje. Uostalom, svi pokazatelji ukazuju na to da je doba masovnog turizma iza nas te da današnji turisti traže iskustvo, radije odabiru sadržajan odmor u destinacijama koje nude raznoliku i maštovitu turističku ponudu zadržavajući pritom autentičnost i jedinstvenost. Hrvatska ima brojne komparativne prednosti u odnosu na konkurentske destinacije tako da postoji mnoštvo mogućnosti za razvoj i brendiranje posebnih sadržaja kojima bismo, između ostalog, mogli produžiti turističku sezonu” smatra Pažanin.

Za kraj, jedna zanimljivost. Croatia Sotheby’s International Realty krajem prošle godine ušao i u segment najma luksuznih nekretnina. A u planu im je nuđenje usluga kompletnog upravljanja nekretninom, što je svakako pametan potez, barem kada pričamo o stranim investitorima koji su kupili ili izgradili luksuznu nekretninu u Hrvatskoj, te se nemaju vremena baviti istom dok ne borave u njoj.

 “S uslugom najma krenuli smo krajem 2018. i na to smo jako ponosni. Sam brend Sotheby’s International Realty® u svojoj ponudi uz nekretnine za prodaju nudi i nekretnine za turistički ili cjelogodišnji najam, stoga je uvođenje usluge najma luksuznih nekretnina logičan slijed razvoja poslovanja u Hrvatskoj. Uzevši u obzir sve jači turistički razvoj Hrvatske te činjenicu da postaje popularna svjetska destinacija i primamljivo odredište za putnike s vrhunskim zahtjevima, definitivno se javlja potreba za smještajnim objektima najvišeg ranga. Fokus je na nekretninama koje zadovoljavaju najviše standarde, odnosno na objektima koji se ističu kao jedinstveni i vrhunski u svakom pogledu, s obzirom na lokaciju, standarde arhitekture, dizajna, uređenja te prvoklasne usluge. U ovom trenutku, osim najma i posredovanja u prodaji smještajnih kapaciteta te savjetovanja, ne pružamo druge usluge poput kompletnog upravljanja ili održavanja nekretnina, ali definitivno planiramo daljnji razvoj u tom smjeru.” zaključuje Pažanin. 

Kao zaključak istaknuo ni kako je dolazak Croatia Sotheby’s International Realty prije dvije godina na naše tržište  govori o važnosti i brendu Hrvatske kao turističke destinacije. A također dolazak jedne ovakve globalne institucije daje i signal drugim tvrtkama kako je Hrvatska poželjna destinacija za investitore. Važan je to dio mozaika kada pričamo o brendu Hrvatske, ne samo kroz turizam, nego općenito kroz cijelu paletu poslovnih prilika i dolazak drugih globalnih brendova u Hrvatsku.  

Vila Castello u Medveji je 2017. prodana za rekordan iznos od 8.115.000 €

Sigurno kako je dolazak Croatia Sotheby’s International Realty u Hrvatsku pozitivan signal i upravo globalnim hotelskim brendovima koje Pažanin spominje kao jedan od nedostataka. S druge strane, moramo biti svjesni kako luksuzni turizam je puno više od samog luksusnog hotela, te kako moramo raditi na strateškom razvoju turističkih destinacija kao i njihovom pozicioniranju kao luksuzne destinacije. 

Opet tu je upravo fokus na luksuznom i autentičnom sadržaju, ponudi i pojaviše na jedinstvenom doživljaju. A opet sve je to povezano i s razvojem tržišta luksuznih nekretnina u Hrvatskoj.

Vijesti: