Stručna analiza utjecaja COVID-19 krize na vrijednosti hotelskih nekretnina i transakcijsko tržište u Hrvatskoj

Pandemija COVID-19 utječe na sve aspekte naših života, kako u osobnom, tako i u poslovnom smislu. Turizam, a posebno hotelijerstvo pogođeni su na globalnoj razini što ima snažan utjecaj...

Pandemija COVID-19 utječe na sve aspekte naših života, kako u osobnom, tako i u poslovnom smislu. Turizam, a posebno hotelijerstvo pogođeni su na globalnoj razini što ima snažan utjecaj na tržište hotelskih nekretnina. 

Nitko ne zna u kojem će se točno smjeru razvijati situacija i kako će teći oporavak, no jedno je sigurno: vrijednosti hotela opadaju jer se smanjuje dostupnost financiranja i mogućnost rada.

Upravo temom utjecaja COVID-19 krize na vrijednosti hotelskih nekretnina i transakcijsko tržište u Hrvatskoj osvrnula se kroz stručnu analizu Silvija Ilišković Balagović MRICS, konzultantica u području hotelijerstva i vlasnica tvrtke Hotelis, neovisne konzultantske kuće specijalizirane za investicije u području hotelijerstva i turizma. 

Iako su različite razine utjecaja na vrijednost hotelskih nekretnina, ovisno o dinamici oporavka u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju, ona u najgorem scenariju pada i do 37%. 

Kako bi istražili potencijalni raspon i stupanj utjecaja trenutne recesije na vrijednosti hotela, Hotelis je stvorio specifičan model ovisno o oporavku turističke industrije tijekom 2020. / 2021. i vjerojatnosti hotela da realiziraju poslovanje u visokoj sezoni u 2020. godini.

Potencijalni raspon i stupanj utjecaja trenutne recesije na vrijednosti hotela, koncepiran je na baznom scenariju i tri alternativna scenarija.

Pandemija COVID-19 i nametnuta ograničenja putovanja zajedno s redefiniranjem socijalnih kontakata imaju snažan negativni utjecaj na hotelijerstvo i ugostiteljstvo.

Svi dionici u industriji ujedinjeni su u pokušajima da bolje razumiju utjecaj krize i pronađu nova inovativna rješenja i poslovne modele koje treba primijeniti kako bi se omogućili uvjeti za poslovnu aktivnost i očuvanje radnih mjesta te u konačnici ublažio negativni utjecaj na operativni novčani tijek (EBITDA). 

Procjena vrijednosti imovine je posebno problematična u uvjetima nesigurnosti na tržištu. Vrednovanje komercijalnih nekretnina temelji se na njihovoj sposobnosti da generiraju novčani prinos, što se odnosi i na hotele. Pristup vrednovanju hotela koji je standard struke uključuje projekcije budućih novčanih tokova za određeni period na kraju kojeg se procjenjuje terminalna vrijednost nekretnine te se sve diskontira na sadašnju vrijednost. Parametri koji se koriste ovise o određenom tržišnom okviru i izgledima kretanja hotelskog tržišta koji se u tom trenutku identificiraju kao najviše očekivani. 

Hotelsko tržište u Hrvatskoj, u usporedbi s drugim mediteranskim destinacijama, relativno je malo i ograničenog rasta, naglašava Ilišković Balagović. A za ilustraciju ističe kako je Hrvatska prema popisu kategoriziranih objekata (MINT) krajem 2019 imala oko 780 hotela s oko 62 000 soba, uz rast od samo 6% u broju hotelskih soba tijekom protekle tri godine, dok na primjer, Italija ima više od 30 000 hotela s preko milijun soba.

Nadalje, hotelsko tržište u Hrvatskoj odlikuju visoka razina prostorne i vlasničke konsolidacije, sezonsko poslovanje te izazovi povezani s formiranjem i upravljanjem proizvodima i ponudom destinacija. 

Transakcije su uglavnom koncentrirane na istaknute „morske“ destinacije kao što su Dubrovnik, Split, Opatija, Istra te glavni grad Zagreb; više od 80% odnose se na portfelje, s ograničenim brojem prekograničnih ulaganja.

Većina realiziranih transakcija izvršena je među lokalnim igračima, dok su mirovinski fondovi postali aktivniji kao kupci, posebno u suradnji s operaterima / hotelskim tvrtkama. Samo se dio transakcija može okarakterizirati kao “tržišno utemeljeno”, dok su ostali slučajevi vezani za privatizaciju, nekretnine u portfelju banaka, te prodaju zastarjelih i / ili nekretnina izvan uporabe, itd.

Tijekom razdoblja od 2017. do 2019. godine realizirano je 16 transakcija, što se odnosi na 10.600 soba, ukupne vrijednosti transakcije od oko 856 milijuna Eura.

U 2019. prosječna postignuta cijena hotela po ključu iznosila je 101,000 EUR.

VRIJEDNOSTI HOTELA I TRANSAKCIJSKA AKTIVNOST U 2020. GODINI

Budući da je hotelijerstvo kao i cijela turistička industrija “na pauzi” i očekuje se snažan pad  EBITDA-e, gdje najgori scenariji uključuju i mogućnost negativne EBITDA-e u srednjoročnom razdoblju, zajmodavci su stopirali nova financiranja te se očekuju niži omjeri LTV te povećanje kamatnih stopa.

Očekuje se da će se transakcijska aktivnost usporiti 2020., jer vrijednosti padaju, a vlasnici nisu skloni prodavati imovinu uz diskont ukoliko na to nisu prisiljeni, ističe Ilišković Balagović, te postavlja ključna pitanja oko nekretninskog aspekta hotelskog biznisa u narednom izazovnom periodu. 

Ključna pitanja i izazovi vezani za nekretninski aspekt hotelskog biznisa:

  • Tržišna cijena naspram troškova izgradnje novog hotela – obzirom za značajan rast troškova izgradnje u posljednje 4 godine (do 35%)
  • Očekivano povećanje vrijednosti u srednjoročnom razdoblju privući će u hotelijerstvo institucionalne investitore s većom sklonošću riziku.
  • Stanje imovine i zahtjevi capex-a u srednjem roku – ukoliko je nekretnina redovno održavana i moguće je poslovanje naredne 3 godine bez većih ulaganja, bit će zanimljivija kupcima
  • Poslovni model – pretpostavlja se da će brendovi dobiti na važnosti uslijed povećane potrebe za visokim zdravstveno-higijenskim standardima, što je lakše uvesti u već standardizirano poslovanje, uz psihološki efekt povjerenja u hotelijera kao preduvjet korištenja smještaja. Dodatni aspekti su mogućnost revidiranja ugovornih uvjeta i kvaliteta odnosa vlasnik  / brand.
  • Dostupnost obrtnih sredstava najmanje 12-18 mjeseci – financijski faktor koji utječe na povećanje zaduženosti ili smanjenje internih rezervi ako hotelijer želi zadržati vlasništvo.
  • Proizvodni i prostorni koncept nekretnine – sposobnost održavanja konkurentne pozicije na tržištu, aktualnost proizvoda i usklađenost sa proizvodom destinacije i potrebama suvremenih turista
  • Lokacija, „landmark“ status i ostale značajke koje utječu na vrijednosti
  • Sposobnost prevladavanja “operativnih pitanja” promjenom standarda, automatizacijom procedura i digitalizacijom te revitalizacija poslovanja.

SLUČAJ HRVATSKE – POTENCIJALNI UTICAJ NA VRIJEDNOSTI HOTELA

Kako bi istražili potencijalni raspon i stupanj utjecaja trenutne recesije na vrijednosti hotela, Hotelis je stvorio specifičan model ovisno o oporavku turističke industrije tijekom 2020. / 2021. i vjerojatnosti hotela da realiziraju poslovanje u visokoj sezoni u 2020. godini.

Model prikazuje bazni scenarij i tri alternativna scenarija.

Analiza se radi iz perspektive profesionalnog sudionika na transakcijskom tržištu, a temelji se na standardnoj metodologiji vrednovanja hotela (DCF metoda).

U tom smislu u analizi je predstavljen slučaj resort tip hotela (4*, 200 ključeva) s pretpostavkom da je to predmet interesa međunarodnog investicijskog tržišta.

Hipotetski tipičan hotel

Visoka sezona generira 40% ukupnih godišnjih prihoda hotela (u srpnju i kolovozu), dok se tijekom 4 mjeseca (od lipnja do rujna) ostvaruje oko 70% ukupnih godišnjih prihoda u tipičnom sezonskom 4 * hotelu.

Pretpostavke za izvedbu osnovnog scenarija:

  • TRevPAR (ukupni prihod po raspoloživoj sobi): 32.000 EUR
  • EBITDA marža 35%
  • Udio fiksnih troškova: 40%
  • Izdvajanje za investicijsko održavanje: 3% od ukupnih prihoda

Scenariji i vrednovanje

Dodatne pretpostavke za svaki pojedinačni scenarij, sažete su kako slijedi:

OSNOVNI SCENARIO – odražava očekivanu vrijednost hotela s vremenom na temelju stabilnog okvira tržišta; ovaj slučaj pretpostavlja da kapital i tržišni uvjeti hotela od siječnja 2020. ostaju nepromijenjeni. 

NAJBOLJI SCENARIO – Pretpostavlja se da će ograničenja biti ukinuta, a hoteli će imati koristi od glavne sezone 2020. Ovaj slučaj pretpostavlja da će hoteli biti otvoreni 1. srpnja, a normalno posluju do kraja godine s dodatnih 20% smanjenja prihoda uz oporavak do 2023. 

NAJVJEROJATNIJI SCENARIO – Pretpostavlja se da će se tijekom mjeseci visoke sezone 2020. i dalje primjenjivati ​​ograničenja i da će se hoteli otvoriti u posljednjem tromjesečju 2020. s dodatnih 20% ukupnog smanjenja. Procjenjuje se da će EBITDA biti negativna u 2020. godini, a potpuni oporavak prihoda predviđa se u 2025. 

NAJGORI SCENARIO – ne očekuju se prihodi u 2020. godini uz skroman oporavak od 2021. godine, te normalizacija u 2025. 

Sljedeća ilustracija prikazuje rezultate modela dok konkretan utjecaj na pojedinu nekretninu ovisi o njenim fizičkim karakteristikama, kvaliteti manadžmenta, tržišnom položaju i lokaciji.

Pad vrijednosti kreće se, ovisno o brzini oporavka, od 17% u najboljem do 37% u najgorem scenariju. Očekuje se da će se putovanje i hotelijerstvo kao i vrijednosti u potpunosti oporaviti do 2025. godine.

Kao jedan od zaključaka, Ilišković Balagović ističe kako trenutno pad vrijednosti hotelskih nekretnina u Hrvatskoj ide do 40%, ovisno o dinamici oporavka turističke industrije, dok se očekuje će se vrijednosti oporaviti. No, glavno je pitanje kada i pod kojim okolnostima? Više informacija donijet će više sigurnosti i mogućnosti donošenja pouzdanih zaključaka.

Moraju se izmisliti mnogi operativni postupci da bi se oblikovala nova „pravila igre“. Način i intenzitet korištenja hotelskih javnih prostora bit će redefinirani, što će također utjecati na vrijednost. No, od hotela se očekuje da ostanu poželjna vrsta imovine i alat za diverzifikaciju portfelja ulaganja” naglašava Ilišković Balagović te zaključuje kako će sljedećih nekoliko godina biti vrlo uzbudljivo u hotelijerstvu.

Cijelu analizu o utjecaju COVID-19 krize na vrijednosti hotelskih nekretnina i transakcijsko tržište u Hrvatskoj, u stručnoj analizi konzultantska kuća specijalizirana za investicije u području hotelijerstva i turizma Hotelis.com pročitajte u prilogu. 

PRILOG: Silvija Ilišković Balagović, Hotelis: The Impact of COVID-19 on Hotel Values and Transactions – Croatia Case 

Naslovna fotograija: Photo by Eunice Stahl on Unsplash

Povezane vijesti:

Hrvatski HR English EN