Španjolska na vrlo jednostavan način regulira nelegalni smještaj: Više od 1,1 milijun kreveta moglo bi nestati s tržišta

Od 1. kolovoza, platforme poput Airbnba moraju ukloniti sve oglase koji nemaju ovaj broj, što znači da bi gotovo 9 od 10 smještajnih jedinica moglo biti uklonjeno s tržišta, i to usred vrhunca ljetne sezone.

Naime, ukupno više od 1,1 milijuna kreveta u kratkoročnom najmu moglo bi tako postati nedostupno već početkom kolovoza, ako vlasnici ne završe zakonski propisanu registraciju. Novi propis španjolskog Ministarstva stanovanja zahtijeva od online platformi da uklone sve oglase bez jedinstvenog nacionalnog registracijskog broja NRA ( Rental Registration Number - NRA ), bez obzira imaju li ti objekti regionalne ili gradske dozvole.

Prema analizi Mabriana, u Španjolskoj je do 15. srpnja aktivno oglašavano više od milijun kreveta u kratkoročnom najmu, ali samo 13 posto njih ima upisan nacionalni broj, koji je od 1. srpnja 2025. obavezan za sve objekte na novouspostavljenom Nacionalnom registru turističkih i sezonskih najmova.

Airbnb, koji je potpisao službeni sporazum s Ministarstvom, obvezan je nakon desetodnevnog roka za prilagodbu obrisati sve neusklađene oglase.

Važno je naglasiti da nacionalni registar nadilazi sve lokalne i regionalne regulative, što znači da ni jedan smještaj više ne može legalno poslovati u turističke svrhe bez upisa u državni sustav, čak i ako posjeduje lokalnu dozvolu.

Regionalne razlike u prilagodbi

Analiza podataka iz svih 17 autonomnih regija pokazuje izrazite razlike u stopi usklađenosti. U Andaluziji, koja ima najveći broj kratkoročnih najmova u zemlji, samo 10,2 posto oglasa na Airbnbu uključuje NRA, iako 83 posto ima lokalne dozvole. U Kataloniji, trećoj po veličini, samo 8 posto objekata ima nacionalni broj, iako 75,6 posto ima lokalnu registraciju.

Slična je situacija i u turistički izrazito popularnim regijama poput Valencije (15,2%), Kanarskih otoka (16,8%) i Baleara (12,2%), gdje je vrlo nizak postotak objekata usklađen s novim pravilima.

Prilika za dugoročnu regularizaciju tržišta

Iako čak 67 posto oglašenih objekata ima lokalnu ili regionalnu dozvolu, samo 20 posto njih do sada je dovršilo proces dobivanja nacionalnog koda. U praksi to znači da je više od 1,1 milijun kreveta izvan važećeg zakonskog okvira i da ih čeka uklanjanje s tržišta ako vlasnici ne reagiraju na vrijeme.

„Postupak registracije je u tijeku, ali odvija se sporo. Ipak, mogućnost da toliki broj smještajnih jedinica nestane s tržišta usred sezone otvara pitanja nosivog kapaciteta destinacija, iskustva putnika i utjecaja na lokalna gospodarstva koja ovise o sezonskom turizmu“, ističe Carlos Cendra, direktor marketinga i komunikacija u Mabrianu.

S druge strane, nacionalni registar ubrzava formalizaciju tržišta, osobito u regijama s velikim brojem neregistriranih objekata. U Madridu, gdje je trećina oglasa imala lokalnu licencu, čak 57,7 posto već ima nacionalni broj. U regijama poput Galicije, Aragona, Asturije, Kantabrije, Navarre i Rioje, više od 30 posto oglašenih jedinica s lokalnom licencom već je dodalo NRA, što u tim regijama predstavlja čak 50–60 posto ukupne ponude kratkoročnog najma.

Hrvatska i PDV ID broj

U Hrvatskoj postoji sustav koji u određenoj mjeri formalizira iznajmljivanje turističkog smještaja putem PDV ID broja, no važno je naglasiti nekoliko ključnih nijansi.

PDV identifikacijski broj (PDV ID ili VAT ID) je broj koji fizičke osobe ili iznajmljivači smještaja dobivaju kada prelaze prag isporuka prema EU kupcima, odnosno kada se moraju registrirati u sustav PDV-a za potrebe isporuka unutar EU, primjerice ako svoje usluge pružaju putem OTA platformi poput Airbnb-a ili Bookinga. 

Od 1. srpnja 2021. godine, prema novim EU pravilima o e-trgovini i digitalnim platformama, OTA platforme su obvezne prikupljati i prijavljivati PDV ID brojeve svojih korisnika, što uključuje i fizičke osobe koje iznajmljuju smještaj. Što znači, da iznajmljivači ( bili u sustavu PDV-a ili ne ) koji se oglašavaju na Booking.com-u moraju platiti PDV na proviziju OTA platforme.

Međutim ovaj sustav nije isto što i nacionalni registar turističkih jedinica u Španjolskoj. Dakle, PDV ID broj je oznaka registracije za potrebe PDV-a i poreznog statusa malog poreznog obveznika, a ne kao u slučaju Španjolske, ID broj svakog iznajmljivača.

Za razliku od Španjolske, koja je uvela obvezu unosa jedinstvenog nacionalnog broja NRA (neovisno o PDV-u), Hrvatska još uvijek nema centralizirani, jedinstveni sustav u kojem je popis svih jedinica u kratkoročnom turističkom najmu. Iako HTZ raspolaže sa tom bazom, bar što se tiče legalnih iznajmljivača. U Hrvatskoj iznajmljivač može imati PDV ID broj, ali to nije dokaz da je smještaj legalan u smislu kategorizacije, suglasnosti, sigurnosnih uvjeta, plaćanja boravišne pristojbe ili drugih lokalnih obveza.

U Španjolskoj svaki oglas mora imati javno vidljiv ID broj odobren od strane države, a platforme su obvezne automatski ukloniti nelegalne oglase. Stvar je jako jednostavna i automatski rješava problem crnog ili nelegalnog tržišta. Bar većinu crnog tržišta ili prometa preko OTA platformi koji dominira. Tko nema ID broj, ne može biti na OTA platformama. Jednostavno.

Ono što Španjolska trenutno radi, Hrvatska tek treba ozbiljno početi. Novi španjolski Nacionalni registar, koji nadilazi sve lokalne propise i uvodi jasan, obvezan, digitalno provjerljiv identifikacijski broj za svaki objekt u najmu predstavlja snažan institucionalni odgovor na višegodišnje probleme nereguliranog tržišta kratkoročnog najma.

U Hrvatskoj se još uvijek raspravlja o nadležnostima, inspekcijama i digitalnim sustavima prijave. Istovremeno, tržište kratkoročnog najma snažno utječe na dostupnost stanovanja, demografske tokove, i opterećenje infrastrukture u turističkim destinacijama.

Ako više od milijun kreveta u Španjolskoj može biti obrisano u roku od nekoliko tjedana zbog neusklađenosti, to govori više o snazi političke volje i spremnosti na djelovanje, nego o samoj tehnologiji.

Hrvatski zakonodavci, gradovi i turistički sektor bi trebali pažljivo pratiti ovaj slučaj jer nas čeka ista debata. Pitanje nije više hoćemo li regulirati kratkoročni najam, već kada i kako ćemo to napraviti i tko će imati snagu to provesti.

Jer pitanje nelegalnog smještaja u trenutku kada je sve digitalizirano je samo stvar tehnologije i zdravog razuma. 

Uskoro više kako i Hrvatska može na sličnom tragu regulirati tržište kratkoročnog najma, jer nelegalni smještaj je najveća konkurencija legalnom smještaju.