Investicija na Srđu – lakmus papir za Hrvatsku

Hrvatski su mediji ovih dana objavili vijest da će arbitražni postupak protiv Republike Hrvatske, vezano uz golf projekt i prateće sadržaje na Srđu, voditi sudac John Y. Gotanda, predsjednik...

Hrvatski su mediji ovih dana objavili vijest da će arbitražni postupak protiv Republike Hrvatske, vezano uz golf projekt i prateće sadržaje na Srđu, voditi sudac John Y. Gotanda, predsjednik Hawai Pacifik University-a, kojeg se inače smatra jednim od vodećih svjetskih autoriteta u povredi međunarodnog prava. Iz navedenog je razvidno da je proces protiv republike Hrvatske, u kojem se visina odštetnog zahtjeva tužitelja prema procjenama samog tužitelja procjenjuje u rasponu od 500 pa do 3.75 milijardi kuna,  ušao u ozbiljnu fazu.

Da podsjetimo, tvrtka „Elitech“B.V. iz Nizozemske zajedno sa svojom kompanijom „Razvoj golf“ d.o.o. 25.kolovoza ove godine podnijela je protiv Republike Hrvatske zahtjev za arbitražu pred Međunarodnim centrom za rješavanje ulagačkih sporova u Washingtonu (ICSID).Predstavnici kompanije naveli su kako su se za spomenuti korak odlučili kako bi osigurali investiciju, dosad uložena sredstva ,potom sredstva koja su namjeravali uložiti u projekt na Srđu kao izmaklu dobit, sve zbog totalne blokade projekta i poništavanja već izdanih dozvola, uzrokovano administrativnim propustima tijela koji nisu pritom ispravljeni.

U odnosu na spomenuti golf projekt Srđ Vlada RH, na prijedlog Ministarstva turizma Republike Hrvatske donijela je još 1999.g. odluku o prihvaćanju Programa razvoja golfa kao elementa razvojne strategije Hrvatskog turizma koji je između ostalih lokacija nominirao i lokalitet Srđ, sve to uz uvjetnu klauzulu eksplicitno navedenu u Programu, da eksponirane lokacije sa novom gradnjom nekretnina na Srđu ne smiju imati nikakvog utjecaja na naslijeđene scenarije gradskih povijesnih jezgri.

Foto: GPD

Na spomenutoj lokaciji, nakon što je od privatnih vlasnika izvršila otkup zemljišta, međunarodna investicijska grupa koju predvodi izraelac Aaron Frenkel, na 310 hektara površine ,namjerava u dvije faze, izgraditi dva golf terena, 220 luksuznih vila grupiranih u sedam sela u arhitekturi tradicionalnih dubrovačkih ljetnikovaca, 250 do 300 apartmana, 2 hotela (jedan veći i jedan boutique hotel) i niz drugih popratnih sadržaja poput amfiteatra i rekonstrukcije tvrđave na Srđu i Muzeja domovinskog rata. Ukupna vrijednost investicije procjenjuje se na iznos nešto manji od 7 milijardi kuna. U odnosu na namjeravani projekt, vezano uz Studiju zaštite okoliša, dobiveno je pozitivno mišljenje nadležnog ministarstva, dok je Grad Dubrovnik prihvatio UPU(Urbanistički plan uređenja) temeljem kojeg je spomenuti zahvat u prostoru moguć te je u listopadu 2015.g. izdana i lokacijska dozvola.

No, Upravni sud u Splitu je 2.9.2016. ( 3 godine nakon izdanog pozitivnog Rješenja odn. prihvaćanja Studije utjecaja na okoliš od strane Ministarstva energetike i zaštite okoliša ) poništio Rješenje ministarstva energetike i zaštite okoliša, te vratio predmet na ponovno odlučivanje. U naravi, što je najvažnije, presuda Upravnog suda nije se negativno referirala u odnosu na segmente zaštite okoliša namjeravane investicije, već je praktički bila posljedica pogrešne odluke Ministarstva energetike i zaštite okoliša (ministar Dobrović) koje je od investitora tražilo da iz Studije zaštite okoliša izbace dvije turističke zone obuhvaćene izvornom studijom, što je investitor na kraju i učinio.

Obzirom da Ministarstvo energetike i zaštite okoliša nije donijelo novo rješenje to je Upravni sud u Splitu 10.2.2017. ukinuo i lokacijsku dozvolu za namjeravani zahvat na Srđu, posljedica čega su pravne radnje koje investitor aktualno poduzeo.

Nema nikakve dvojbe da je sva histerija koja se je digla oko golf projekta na Srđu potpuno bez osnova. Primjedbe su uglavnom efemerne naravi, povrh svega osporavatelji nisu ponudili niti jedan argument koji bi u bitnome osporio namjeravani projekt na Srđu. Naime, investitor je u odnosu na ranija idejna projektna rješenja ista korigirao na način da ne narušavaju vizure grada Dubrovnika. Isto tako projekt je u potpunosti „bajpasirao“ najčešće prijetnje koje opterećuju projekte te vrste, poput  problema s vodom, bilo u smislu prekomjernog korištenja vode, bilo u smislu postojanja potencijalne opasnosti od salinizacije podzemnih voda. Izostali su i potencijalni problemi sa zagađenjem voda uslijed korištenja herbicida i pesticida, kao i mogući konflikti s postojećim korištenjem zemljišta, naročito poljoprivrednog. Nema ni potencijalnih opasnosti imanentnih za prostore s visokim prirodnim vrijednostima(šume, jezera, staništa faune…), kao ni opasnosti od uništavanja prirodnog krajobraza. Obzirom na karakter vlasništva nad zemljištem ne postoje ni prijetnje koje bi bile povezane s mogućim špekulacijama zemljištem.

Foto: DW

Apsolutno ne stoje ni primjedbe udruge kojima se ukazuje na navodnu pretjeranu apartmanizaciju Srđa, obzirom da, prema projektu, izgradnja vila i apartmana zahvaća svega nešto manje od 4% ukupne površine projekta i to u okolnostima kad generalni urbanistički plan grada Dubrovnika  i županije dopuštaju 10 % – nu izgrađenost. Kad je tzv. apartmanizacija u pitanju krucijalno je napomenuti da bez tzv. pratećih sadržaja (vile, apartmani) projekt nije ekonomski održiv, obzirom da je sama golf djelatnost teško ili rubno profitabilna prvenstveno radi visokih troškova izgradnje golf igrališta, visokih troškova održavanja istih i naposljetku i radi ne pretjerano visokih prihoda koji se ostvaruju obavljanjem različitih djelatnosti aktivnosti na golf resortima na kojima se, prema recentnim podacima  svega  10 % prihoda ostvaruje od djelatnosti igranja golfa, dok se 90 %prihoda ostvaruje kroz promet nekretnina odn. kroz hotelsku industriju…

Nasuprot stavovima udruge argumenti u korist izgradnje golf resorta na Srđu brojni su. Ponajprije kada su u pitanju opća mjesta, nema nikakve dvojbe da izgradnja istih predstavlja jednu od najrealnijih  mogućnosti produženja turističke sezone (kolokvijalno, od sezone šparoga do sezone branja maslina), dodatno i scenarij kojim je moguće osigurati podizanje razine turističkog proizvoda. Da je tome tako svjedoče i činjenice da su tu mogućnost prepoznale sve receptivne turističke zemlje, osim  Hrvatske, koja je na svojoj obali, slovom i brojkom izgradila svega jedan golf teren (Crveni vrh kraj Savudrije), dok istovremeno u Europi postoji 6 500 golf terena, od čega u Francuskoj 579, Španjolskoj 322,  Norveškoj sa sličnim brojem stanovnika kao Hrvatska i klimatskim prilikama ničim usporedivima s našim 23 terena, Sloveniji 13 terena, Bugarskoj 7.

Prema podacima KPMG Golf Advisori Oxford Economicsa u svijetu 100 milijuna ljudi igra golf. Golf industrija u Europi na godišnjoj razini obrne 48 milijardi eura. Ne manje važno napomenimo da su golferi najbolji potrošači. Prosječan golfer potroši na dan 200-250 eura, od čega svega 26 eura na golf, dok primjerice turist s kruzera potroši dnevno prosječno 37 eura.

Premda jedna od primjedbi na projekt Srđ aludira na činjenicu da nije dovoljno ispitana pozicija projekta u tzv. lancu turističke ponude Dubrovnika, razloge za izgradnju golf resorta na Srđu pronalazimo upravo u današnjem stanju turističkog proizvoda Dubrovnika. Za Dubrovnik se definitivno pogubnim pokazao model razvoja koji je slijedio unaprjeđenje naslijeđene turističke strukture, zapostavljajući pri tome razvoj nove ponude, tako da  moramo konstatirati izostanak izvansmještajne turističke infrastrukture, stagnaciju integralnog turističkog proizvoda(na što ukazuju podaci o profitabilnosti, prosječnoj turističkoj potrošnji koja iznosi skromnih 138 eur, iskorištenosti kapaciteta i prosječnim danima boravka turista) te involviranju turističkog proizvoda sezonalnih performansi baziranog uglavnom na elementima mora i sunca. U Dubrovniku, osim stare gradske jezgre, nema značajnijih sadržaja, tako da grad sve više poprima obilježja izletničke destinacije.

I najvažnije, usprkos tome što ekstenzivna Studija isplativosti ulaganja koju je predstavio investitor formatom, strukturom i formom ne odgovara uobičajenom formatu tog dokumenta, ipak, promatrano načelno, s motrišta krucijalnih  operativnih i javnih probitaka samog projekta , u sve tri njegove razvojne dimenzije, brojke su doista flagrantne.

Zadržimo li se samo na izvornim proračunskim benefitima investicije, u prvoj fazi  investicijskog ulaganja, izravni prihodi za državu s osnove PDV-a iznose 1.5 milijardu kuna, dok će proračun Grada Dubrovnika,s osnova plaćenih komunalnih i vodnih doprinosa, raznih priključaka i sl. biti veći za 230 mio kn. Krucijalno, obzirom da se troškovi izgradnje golfa i pratećih sadržaja u ukupnosti procjenjuju na iznos od 4.5 milijardi kuna, za očekivati je da će temeljem Sporazuma kojeg je investitor potpisao sa županijskom gospodarskom komorom, „vrhnje“ pokupiti domicilna građevinska operativa.

U drugoj fazi razvijanja projekta, koja predviđa prodaju izgrađenih vila i apartmana, prihod za državni proračun s osnova PDV-a procjenjuje se na iznos 2 milijarde kuna, dok će Grad Dubrovnik s osnova 60 % -nog udjela u porezu na promet oprihodovati će oko 115 milijuna kuna. U trećoj fazi projekta u kojoj će se odvijati tzv. redovita djelatnost, a najvažniji efekt u gradu sa stopom nezaposlenosti od 22 % realizirati kroz tzv. novu zaposlenost (procjenjuje se da će se na golf resortu zaposliti nešto više od 1000 ljudi), prihodi koje će na godišnjoj razini ostvarivati Dubrovnik, s raznih osnova(porezi i prirezi na dohodak, komunalni doprinos, boravišne pristojbe…) procjenjuju se na iznos od 32 milijuna knua, na koji će način proračun Grada Dubrovnika bilježiti povećanje prihoda od 12% na godišnjoj razini.

Projekt na Srđu, imajući u vidu prestižnost šire lokacije na kojoj se treba dogoditi, visinu i namjenu ulaganja, značajno prelazi okvire projekta od lokalnog značenja te postaje projekt od nacionalnog interesa, na koji način spomenuta investicija postaje lakmus papir za cijelu zemlju. „Padne“ li Srđ kojim slučajem, bit će to još jedna poruka potencijalnim investitorima da je investiranje u Hrvatsku nemoguća misija, dok će umjesto spomenutih benefita investicije Hrvatsk  ,vrlo izvjesno, biti u obavezu nadoknaditi investitorima uložena sredstva i izmaklu dobit.

Stoga se kao jedini izlaz iz opisane pozicije nameće da zato odgovorne institucije prihvate Studiju utjecaja na okoliš, koja je „pala“ samo iz formalnih razloga i ne krivnjom investitora, te posljedično, izdaju lokacijsku dozvolu za namjeravani projekt.

Autor: doc.dr.sc. Ivan Herak

Povezana vijest: GOLF – RAZVOJNA OPCIJA ZA HRVATSKI TURIZAM

Povezane vijesti:

Hrvatski HR English EN